第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)2月22日?qǐng)?bào)道 盡管中央關(guān)于打擊開(kāi)發(fā)商囤地的號(hào)令一次比一次嚴(yán)厲，但不少地方依然在等待執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)。
在近日的一次電視電話會(huì)議上，國(guó)土資源部(下稱“國(guó)土部”)部長(zhǎng)徐紹史透露，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的閑置用地、囤地、炒地的問(wèn)題，對(duì)土地執(zhí)法監(jiān)察提出了新的任務(wù)。
“今年根據(jù)國(guó)務(wù)院的部署，國(guó)土資源系統(tǒng)要嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，閑置用地要按規(guī)定處理，對(duì)囤地、炒地要進(jìn)行查處。”徐紹史稱。
統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2007年之前供應(yīng)給開(kāi)發(fā)商的地還有10萬(wàn)畝，2007年供給的有3萬(wàn)畝，2008年供給的還有1.5萬(wàn)畝沒(méi)有開(kāi)發(fā)。
最近，不少地方祭出收地的“狠招”，但一些地方國(guó)土部門依然反映，現(xiàn)行針對(duì)閑置用地的監(jiān)管措施過(guò)于空泛，在具體執(zhí)行上缺乏細(xì)則，希望相關(guān)部門出臺(tái)更細(xì)致的政策文件，以避免出現(xiàn)法律糾紛等問(wèn)題。
近日在一場(chǎng)內(nèi)部討論會(huì)上，一位來(lái)自北部省份的國(guó)土廳負(fù)責(zé)人表示，對(duì)閑置土地的收回，也是一個(gè)比較嚴(yán)肅的法律問(wèn)題，怎么收、收哪些地、“閑置”多長(zhǎng)時(shí)間就收回、哪些錢應(yīng)該沒(méi)收、哪些錢應(yīng)該退還給開(kāi)發(fā)企業(yè)等，希望相關(guān)部委能及早出臺(tái)一個(gè)規(guī)范性的文件，避免將來(lái)出現(xiàn)法律糾紛。
一位來(lái)自東部的地方國(guó)土廳負(fù)責(zé)人也表示：“建議國(guó)土部加強(qiáng)對(duì)閑置土地處理的具體指導(dǎo)，光有一個(gè)原則意見(jiàn)還不夠，還要出臺(tái)具體的操作實(shí)施意見(jiàn)，以更好地促進(jìn)地方盤活存量土地。”
目前，我國(guó)政府對(duì)閑置土地的處置政策為：閑置滿一年不滿兩年的征收20%土地閑置費(fèi)，對(duì)土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的堅(jiān)決無(wú)償收回。
但如何界定閑置時(shí)間?誰(shuí)來(lái)界定?這些模糊之處逐漸成為業(yè)界爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，也成為執(zhí)行難點(diǎn)。
此外，政府原因也成為各界糾結(jié)之處。國(guó)土部副部長(zhǎng)贠小蘇近期在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上曾表示，截至2009年底，全國(guó)有約15萬(wàn)畝的房地產(chǎn)閑置土地，其中有54%是政府原因造成的。
“土地閑置也不完全是開(kāi)發(fā)商的原因，在有的案例中就是政府原因造成了土地不能按時(shí)開(kāi)發(fā)。”一位接近國(guó)土部的人士如是表示。
如北京近期出讓的土地一般規(guī)定交地后半年內(nèi)開(kāi)工，但北京土地整理儲(chǔ)備中心副主任葉向忠近日也坦承，半年內(nèi)開(kāi)工對(duì)企業(yè)而言是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)，需要企業(yè)積極地發(fā)揮主觀能動(dòng)性，積極地聯(lián)系各個(gè)部門，因此目前正在考慮延長(zhǎng)企業(yè)拿地后的開(kāi)工期限。
平衡行政和法律手段
目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地后，一般會(huì)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)決定自己的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，只要沒(méi)有違法相關(guān)規(guī)定，推遲開(kāi)工也無(wú)可厚非。但在當(dāng)前的輿論環(huán)境下，讓國(guó)土部門不能坐視開(kāi)發(fā)商久拖不開(kāi)工。
不過(guò)，國(guó)土部避免用行政的手段直接干涉市場(chǎng)行為，采用的監(jiān)管手段主要還是依據(jù)土地合同，而非行政方式。
去年6月份的北京“地王”——廣渠路15號(hào)地沒(méi)有在1月31日前按期開(kāi)工，國(guó)土部相關(guān)負(fù)責(zé)人就對(duì)此表示，對(duì)于超過(guò)開(kāi)工期滿1年的土地，有相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰;如果距離開(kāi)工期限不到1年，就要按合同約定進(jìn)行;如果沒(méi)有約定，也不能隨便進(jìn)行處罰。
“土地出讓合同既約束開(kāi)發(fā)商，同時(shí)也對(duì)政府增加了約束，地方政府也不是想罰就可以罰的。”上述接近國(guó)土部的人士表示。
按照徐紹史的說(shuō)法，“廣州、北京、南京、南昌，先后收回了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的閑置用地或者說(shuō)是沒(méi)有按照合同約定正常開(kāi)工用地。”
前述北部省份國(guó)土廳負(fù)責(zé)人也表示，土地市場(chǎng)的泡沫化是不可避免的，只是出現(xiàn)早晚的問(wèn)題。要想完全避免土地市場(chǎng)泡沫，就只能采取一些行政手段，比如限制一些具有投資資金背景的企業(yè)進(jìn)入土地出讓市場(chǎng)，但此舉又可能與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特性不相符合。如何避免土地市場(chǎng)的泡沫或者減輕泡沫，需要仔細(xì)研究這個(gè)問(wèn)題。 |
